El mercado de la vivienda en España afronta una etapa de menor actividad, pero no necesariamente de precios más bajos. El Informe Inmobiliario 2026 de Forcadell y la Universitat de Barcelona prevé que las compraventas bajen cerca de un 8 % tanto en 2026 como en 2027, mientras los precios siguen subiendo, cada vez más despacio. La falta de oferta seguirá dificultando el acceso a la vivienda.

Menos compraventas, pero sin una caída generalizada de precios

El informe sitúa las transacciones de 2025 en 751.907 viviendas y el incremento anual del precio en el 12,9 %. A partir de esa base, estima una subida algo superior al 10 % en 2026 y un crecimiento por debajo del 5 % a finales de 2027. Es el escenario estimado por los autores, no un resultado definitivo.

La aparente contradicción tiene explicación: menos actividad no implica que desaparezca el desequilibrio entre compradores y viviendas disponibles. La incertidumbre económica, el coste de la financiación y la pérdida de impulso de algunos segmentos pueden frenar las operaciones, pero la escasez de inmuebles sostiene los precios. El enfriamiento se refiere al ritmo de las transacciones y, poco a poco, a la intensidad de las subidas; no a una corrección generalizada del valor de la vivienda.

La oferta de obra nueva sigue siendo insuficiente

En 2025 se iniciaron 137.330 viviendas, y para 2026 el informe estima unas 155.000. Es un aumento, pero los autores consideran que sigue por debajo de lo que necesita la demanda. Entre los obstáculos que identifica están:

  • La escasez de suelo en las ubicaciones más demandadas.
  • Los plazos de tramitación urbanística y de concesión de licencias.
  • El encarecimiento de los materiales y de la construcción.
  • La falta de mano de obra.
  • Las exigencias de capital y las limitaciones de financiación de los promotores.

Esa producción insuficiente también condiciona la segunda mano: cuando el comprador no encuentra una promoción que encaje con su presupuesto o su zona, traslada la búsqueda a vivienda usada.

La demanda se desplaza hacia zonas más asequibles

El documento atribuye más recorrido a los jóvenes y a los hogares de renta media y media-baja que buscan vivienda para uso propio, y observa una pérdida de impulso en la demanda de alto poder adquisitivo. Una cifra lo ilustra: las diez ciudades más pobladas concentraron el 15,9 % de las compraventas en 2025, frente al 21,3 % de 2017. Eso no significa que todas las ciudades pequeñas o periféricas se comporten igual.

En la gama alta, el informe advierte de una mayor distancia entre lo que piden los propietarios y lo que los compradores están dispuestos a pagar. Que el precio medio suba no significa que cualquier vivienda se venda al importe solicitado: algunos propietarios tendrán que ajustar su precio de salida a una demanda más selectiva, sin que eso suponga una caída general de los precios de la zona.

Alquiler y ahorro: las barreras de acceso

Según las series del documento, la oferta de alquiler disminuyó un 35 % entre 2021 y 2025, mientras que las rentas subieron un 46,9 % entre 2018 y 2025. Para 2026 y 2027 se contemplan nuevas subidas, aunque es poco probable que superen el 4 % anual. Para viviendas comparables y con las condiciones de financiación analizadas, la cuota hipotecaria puede ser inferior al alquiler, pero esa comparación mensual no elimina la principal barrera: reunir el ahorro para la entrada, los impuestos y los gastos de la operación. Por eso la ayuda familiar, con donaciones o préstamos, puede marcar la diferencia entre jóvenes con ingresos similares.

Un escenario distinto al de la burbuja anterior

El informe distingue el mercado actual del previo a la crisis financiera: hay menos construcción, menos volumen de financiación, criterios de concesión hipotecaria más prudentes y más préstamos a tipo fijo. Esto no elimina los problemas de accesibilidad ni los riesgos del mercado, pero la tensión actual responde a otra combinación: oferta insuficiente, dificultades para ahorrar y demanda pendiente de acceder a una vivienda, en lugar del exceso de construcción y crédito del ciclo anterior.

Qué escenario dibuja para la vivienda en España

Menos operaciones, subidas de precios progresivamente más moderadas y mayores diferencias entre segmentos: la demanda de vivienda asequible mantendría su fortaleza, mientras los inmuebles con precios alejados de la capacidad de compra encontrarían más dificultades para venderse. El documento defiende ampliar la oferta, agilizar la gestión urbanística y mejorar la estabilidad normativa; sus valoraciones sobre la regulación y la política de vivienda son la interpretación de sus autores, y conviene distinguirlas de los datos estadísticos que recoge.

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Fuente: Informe Inmobiliario «Actualidad y perspectivas», edición 21, de Forcadell y la Universitat de Barcelona. Las cifras y previsiones corresponden al documento analizado y no constituyen una actualización independiente del mercado ni una garantía de evolución futura.