El contrato de arras es el paso que reserva la vivienda antes de la escritura, y también el que genera más dudas: qué pasa si el comprador se echa atrás, qué pasa si lo hace el vendedor, y qué tipo de arras conviene firmar. Aquí está la respuesta a las tres preguntas.

Qué es un contrato de arras

Es un acuerdo previo a la compraventa por el que comprador y vendedor se comprometen a formalizar la operación en una fecha determinada, entregando el comprador una cantidad de dinero —habitualmente el 10 % del precio— como señal. Es el instrumento más utilizado en España para reservar una vivienda mientras se prepara la documentación, la hipoteca o la escritura.

Arras confirmatorias: el compromiso por defecto

Si el contrato no especifica expresamente qué tipo de arras se pactan, la ley entiende que son confirmatorias. Este tipo de arras confirma el compromiso de ambas partes de llegar a la compraventa, pero no permite a ninguna de las dos desistir libremente: si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por los daños causados, por la vía judicial.

Arras penitenciales: la opción de echarse atrás, con penalización

Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, las arras penitenciales sí permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato libremente, asumiendo una penalización económica ya pactada de antemano: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. La jurisprudencia exige que este carácter penitencial se especifique de forma expresa en el contrato; si no se dice nada, se presumen confirmatorias.

Por qué importa tanto el tipo de arras que firmas

La diferencia práctica es enorme: con arras confirmatorias, si el vendedor recibe una oferta mejor después de firmar, no puede simplemente devolver el doble e irse —tendría que responder por incumplimiento de contrato—. Con arras penitenciales, sí puede hacerlo, asumiendo la penalización. Antes de firmar, hay que leer con atención qué tipo de arras se está pactando y valorar qué nivel de protección se necesita en cada caso.

Qué debe incluir siempre un contrato de arras

  • El tipo de arras pactado (confirmatorias o penitenciales), de forma expresa.
  • El precio total de la compraventa y el importe entregado como señal.
  • El plazo máximo para formalizar la escritura pública.
  • La identificación completa del inmueble, con sus datos registrales.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuánto dinero se suele entregar en el contrato de arras?

Lo habitual en el mercado español es en torno al 10 % del precio de venta, aunque el importe es negociable entre las partes.

¿Puedo recuperar la señal si el banco me deniega la hipoteca?

Depende de lo pactado en el contrato: es recomendable incluir una cláusula de condición suspensiva ligada a la concesión de la hipoteca, que permite recuperar la señal si la financiación finalmente no se aprueba.