Si estás en México, Colombia, Argentina o cualquier otro país de América Latina y te preguntas cómo comprar un piso en Madrid sin ser residente, la respuesta es más sencilla de lo que crees: es completamente legal, viable y cada vez más habitual. En esta guía te explicamos cada paso del proceso para que llegues preparado y no te lleves sorpresas.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. España no exige residencia ni nacionalidad para adquirir un inmueble. Cualquier ciudadano extranjero —con o sin visado— puede comprar una propiedad en territorio español. Lo único imprescindible es obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero), que es el documento fiscal que te identifica ante la administración española.

Paso 1: Obtén tu NIE

El NIE es el primer trámite y el más importante. Puedes solicitarlo en el Consulado español de tu país de origen —la opción más cómoda si aún no has viajado— o directamente en una comisaría de policía en España. El plazo varía entre 1 y 4 semanas. Sin NIE no podrás firmar ninguna escritura ni abrir una cuenta bancaria en España. Tramítalo con antelación: cualquier retraso en este paso paraliza el proceso completo.

Paso 2: Abre una cuenta bancaria en España

Aunque técnicamente no es obligatorio por ley, en la práctica es esencial: los notarios, los bancos y los gestores lo requieren para gestionar impuestos, suministros y, en su caso, la cuota hipotecaria. Los bancos más accesibles para no residentes son BBVA, Santander y CaixaBank, que permiten abrir cuentas no residentes con documentación básica: pasaporte, NIE y justificante de ingresos. Ten en cuenta que los bancos españoles están obligados a verificar el origen de los fondos por normativa anti-blanqueo.

Paso 3: Define tu presupuesto real

Al precio de compra debes sumar entre un 10 % y un 13 % en gastos adicionales:

  • ITP (vivienda de segunda mano en Madrid): 6 % del precio de compra.
  • IVA (obra nueva): 10 % — o 4 % para vivienda de protección oficial.
  • AJD (obra nueva en Madrid): 0,75 %.
  • Notaría y Registro de la Propiedad: entre 1.000 € y 2.500 € según precio.
  • Gestoría: aproximadamente 300–600 €.
  • Tasación (si pides hipoteca): entre 300 € y 600 €.

Paso 4: Búsqueda y selección del inmueble

Madrid ofrece un mercado muy diverso, desde los señoriales barrios de Salamanca y Chamberí hasta las pujantes zonas de Retiro y Arganzuela. Contar con un Personal Shopper Inmobiliario permite al inversor filtrar las mejores oportunidades, realizar visitas técnicas y negociar el precio con conocimiento real del mercado local. En Ingezar España ofrecemos este servicio de Personal Shopper Inmobiliario orientado al inversor internacional.

Paso 5: Firma el contrato de arras

Una vez elegida la propiedad, se firma un contrato de arras —equivalente a una promesa de compraventa— y se entrega un anticipo que habitualmente es el 10 % del precio. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero; si lo hace el vendedor, devuelve el doble. Este contrato te protege y reserva la propiedad mientras gestionas la financiación.

Paso 6: Firma ante notario e inscripción registral

La compraventa se formaliza en escritura pública ante notario. Puedes acudir personalmente o designar un apoderado mediante poder notarial desde tu país de origen (apostillado y traducido al español). Tras la firma, el notario inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad para que la titularidad sea pública y plenamente eficaz frente a terceros. El proceso completo desde las arras hasta la escritura suele durar entre 30 y 90 días.

Paso 7: Obligaciones post-compra

Tras escriturar tienes 30 días hábiles para liquidar los impuestos. Si no vas a residir en España, deberás presentar anualmente el modelo 210 del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Si la vivienda está vacía o es de uso propio, tributarás sobre un porcentaje del valor catastral; si la alquilas, sobre las rentas reales.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Necesito vivir en España para comprar un piso?

No. España permite la compra de inmuebles a no residentes sin ningún requisito de permanencia mínima.

¿Qué es el NIE y dónde lo tramito?

El NIE es tu número fiscal en España. Puedes solicitarlo en el Consulado español de tu país o en una comisaría española. Es gratuito y se obtiene en 1–4 semanas.

¿Puedo pedir hipoteca siendo extranjero no residente?

Sí, aunque las condiciones son algo más exigentes. Los bancos españoles financian hasta el 60–70 % del valor de tasación para no residentes, frente al 80–90 % habitual para residentes.

¿Qué pasa si no puedo viajar a España para firmar?

Puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza para que firme en tu nombre. El poder debe estar apostillado y traducido al español si se otorga fuera de España.

¿La compra en España me da acceso a la Golden Visa?

La Golden Visa española requería una inversión mínima de 500.000 € libres de hipoteca. El Gobierno español anunció a finales de 2024 su intención de eliminar este programa para la compra de vivienda residencial. Consulta la situación normativa actualizada con tu asesor antes de tomar decisiones basadas en este incentivo.