Nada explica mejor el proceso de compra de una vivienda en España que un caso real. A continuación reconstruimos el proceso que siguió una familia mexicana que adquirió un piso en el barrio de Valdebebas (Madrid) en 2024. Los datos han sido generalizados para proteger la privacidad, pero el proceso es completamente real.
Perfil del comprador
Matrimonio mexicano, 42 y 39 años, con dos hijos, residentes en Ciudad de México. Él es director financiero en una empresa manufacturera; ella es socia en un despacho de abogados. Objetivo: diversificar patrimonio en euros, con posibilidad de usar el inmueble como base en caso de traslado futuro a España. Presupuesto: 400.000 €, con capacidad para financiar hasta el 50 % mediante hipoteca.
Mes 1: Primera consulta y definición del perfil
El primer contacto fue por correo electrónico. En una videoconferencia inicial de 90 minutos con el equipo de Ingezar España se analizaron sus objetivos: ¿compra patrimonial o de uso? ¿Alquiler inmediato o disponibilidad para uso propio? ¿Plazos? ¿Zonas de preferencia? Se concluyó que buscaban obra nueva de 3 habitaciones en zona residencial consolidada, con potencial de alquiler mientras no la utilizasen ellos.
Mes 1–2: Trámites previos desde México
- NIE: gestionado a través del Consulado de España en Ciudad de México en 3 semanas (dos NIE, uno por cónyuge).
- Cuenta bancaria en BBVA España: apertura telemática previa al viaje, con documentación enviada por correo certificado.
- Pre-aprobación hipotecaria: obtenida de dos entidades en un plazo de 4 semanas, por hasta 200.000 €.
Mes 2: Selección del inmueble
Se presentaron 5 opciones de obra nueva en el norte de Madrid: Valdebebas, Las Tablas, Hortaleza. Tras visita virtual con material 3D y una visita presencial de un fin de semana en Madrid, la familia eligió un piso de 95 m² en Valdebebas: 3 habitaciones, 2 baños, garaje y trastero, en una promoción con entrega prevista para octubre de 2024. Precio de compra: 389.000 € (precio de lanzamiento de la promoción).
Mes 2–3: Firma de contrato y primeros pagos
- Reserva: 5.000 € por transferencia internacional.
- Contrato privado de compraventa: firmado con poder notarial apostillado desde México. Pago inicial del 10 %: 38.900 €.
- Pago intermedio a los 6 meses: 20 % adicional = 77.800 €.
Mes 8–10: Hipoteca y escritura
Hipoteca con Banco Santander: 180.000 € a tipo fijo del 3,85 % TAE a 20 años, cuota mensual de 1.067 €. Escritura firmada en Madrid en noviembre de 2024.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del piso | 389.000 € |
| IVA (10 % obra nueva) | 38.900 € |
| AJD (0,75 % Madrid) | 2.918 € |
| Notaría + Registro + Gestoría | 2.800 € |
| Tasación hipotecaria | 480 € |
| Total desembolso | 434.098 € |
| Financiado con hipoteca | 180.000 € |
| Fondos propios aportados | 254.098 € |
Desde enero de 2025: en alquiler
El piso está alquilado a una pareja de profesionales por 1.650 €/mes. Rentabilidad bruta anual: 5,1 % sobre el precio total de compra. Descontando hipoteca (1.067 €), comunidad (180 €), seguro (50 €) y provisión para vacíos y mantenimiento (100 €), el cash flow mensual positivo es de aproximadamente 253 €.
Lecciones del proceso
- Tramitar el NIE con antelación es fundamental: cualquier retraso paraliza todo el proceso.
- La pre-aprobación hipotecaria antes de buscar inmueble da seguridad y poder de negociación.
- Un representante local (agente + apoderado) elimina la necesidad de desplazamientos innecesarios.
- Exigir siempre el aval bancario de cantidades anticipadas en obra nueva protege frente a problemas del promotor.
- Delegar la gestión del alquiler a una empresa local (coste habitual: 8–10 % de la renta) ofrece tranquilidad al inversor desde el extranjero.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto tiempo necesitaron estar físicamente en España?
La familia solo viajó dos veces: un fin de semana en marzo para ver los pisos y una semana en noviembre para la firma de hipoteca y escritura. El resto se gestionó de forma remota con el apoyo del equipo de Ingezar España.
¿Puedo tener el piso alquilado y usarlo yo en algún momento?
Con un contrato de alquiler de temporada, sí. Con contrato de larga estancia (12 meses con prórroga) no puedes recuperar el piso hasta que el inquilino decida marcharse, salvo necesidad acreditada del propietario.
¿La compra en España da acceso a la Golden Visa?
La Golden Visa española requería una inversión mínima de 500.000 € en inmuebles sin hipoteca. El Gobierno español anunció a finales de 2024 su intención de eliminar este programa para la compra de vivienda residencial. Consulta la situación normativa actualizada con tu asesor antes de tomar decisiones basadas en este incentivo.
