Comprar sobre plano o a estrenar tiene un tratamiento fiscal distinto al de la vivienda de segunda mano, y eso se nota en la cuenta final. Este es el desglose completo de lo que hay que pagar, más allá del precio de compra, al adquirir obra nueva en Madrid.
El impuesto principal: IVA en lugar de ITP
Al comprar directamente al promotor, no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la segunda mano, sino IVA al 10 % sobre el precio de la vivienda (4 % en el caso de vivienda de protección oficial).
El segundo impuesto: AJD
A ese IVA se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 % sobre el precio escriturado. En conjunto, IVA más AJD suponen un 10,75 % sobre el precio, frente al 6 % de ITP que se paga en segunda mano.
Gastos de notaría, registro y gestoría
A los impuestos hay que sumar los gastos de formalización: notaría, entre 600 € y 900 € según el precio y la complejidad de la escritura; registro de la propiedad, entre 400 € y 700 € (una vivienda de 250.000 € suele pagar en torno a 500 €, y una de 400.000 €, en torno a 650 €); y gestoría, entre 300 € y 600 €.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 6 % | IVA: 10 % (4 % VPO) |
| Impuesto adicional | — | AJD: 0,75 % |
| Notaría, registro y gestoría | ≈1.300-2.500 € | ≈1.300-2.200 € |
| Total gastos adicionales | ≈7-8 % del precio | ≈11,5-13 % del precio |
Un gasto extra a vigilar: el aval de cantidades entregadas a cuenta
Cuando se compra sobre plano, la ley obliga al promotor a garantizar mediante aval bancario o seguro cualquier cantidad entregada a cuenta antes de la entrega de llaves. Exigir y comprobar este aval no tiene coste adicional para el comprador, pero es una de las protecciones más importantes del proceso: sin él, un retraso o quiebra del promotor puede dejar esas cantidades sin recuperar.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Por qué la obra nueva es más cara en impuestos que la segunda mano?
Porque tributa por IVA (10 %) más AJD (0,75 % en Madrid), un total de 10,75 %, frente al 6 % de ITP que se paga por la vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid.
¿Estos gastos se pueden financiar con la hipoteca?
Por norma general, los bancos financian el precio de la vivienda, no los gastos e impuestos asociados, que deben cubrirse con fondos propios.
