Cuando alguien te dice que un piso en Madrid cuesta 350.000 euros, en realidad te está dando solo la mitad de la información. Entre impuestos, notaría y registro, el coste real puede superar los 390.000 euros. En esta guía desglosamos cada gasto fiscal para que no te lleves sorpresas el día de la firma.
El impuesto que pagas depende del tipo de vivienda
En España existe una diferencia fundamental: no pagas el mismo impuesto si compras una vivienda de segunda mano que si compras obra nueva. Son dos tributos completamente distintos.
Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que el porcentaje varía según dónde compres. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6 %, uno de los más bajos de España —un beneficio fiscal directo para el inversor—.
| Comunidad Autónoma | Tipo de ITP | Observaciones |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | El más bajo de España para inversores |
| Andalucía | 7 % | Recientemente reducido para incentivar el mercado |
| Cataluña / Valencia | 10 % | Tipos más elevados para propiedades estándar |
Ejemplo práctico: si compras un piso de segunda mano en Madrid por 300.000 €, pagarás 18.000 € de ITP.
Obra nueva: IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Si compras directamente al promotor, no pagas ITP sino IVA al 10 % (o al 4 % si es vivienda de protección oficial). A esto hay que sumar el AJD, que en Madrid es del 0,75 %, uno de los más competitivos de toda España. Ejemplo práctico: piso de obra nueva en Madrid por 300.000 € → 30.000 € de IVA + 2.250 € de AJD = 32.250 € en impuestos.
Gastos de notaría, registro y gestoría
Estos gastos están regulados por arancel y dependen del precio del inmueble. Para una vivienda de 300.000 € puedes estimar:
- Notaría: entre 800 € y 1.200 €.
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 700 €.
- Gestoría (tramitación de impuestos y registro): entre 300 € y 600 €.
- Total gastos operativos: aproximadamente 1–1,5 % del precio de compra.
Gastos adicionales si financias con hipoteca
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco asume el AJD de la hipoteca. El comprador solo paga la tasación (300–600 €) y, en su caso, la comisión de apertura del préstamo, que en muchos bancos es ya del 0 %.
Obligaciones fiscales anuales para no residentes: el IRNR
Una vez propietario, si no tienes residencia fiscal en España deberás presentar el modelo 210 del IRNR cada año. Si la vivienda está vacía o es de uso propio, pagarás sobre el 1,1 % o el 2 % del valor catastral. Para ciudadanos no pertenecientes a la UE (la mayoría de los inversores LATAM), el tipo impositivo es del 24 % sobre los ingresos brutos sin posibilidad de deducir gastos. Si la alquilas, tributarás sobre las rentas reales. Nota: el vendedor de la propiedad asume la Plusvalía Municipal (IIVTNU) y el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. El comprador no paga estos impuestos.
Resumen: ¿cuánto me cuesta realmente comprar en Madrid?
| Concepto | Importe (sobre 300.000 €) | Observaciones |
|---|---|---|
| Precio del piso | 300.000 € | |
| ITP (segunda mano, Madrid) | 18.000 € (6 %) | O IVA 10 % + AJD 0,75 % si es obra nueva |
| Notaría + Registro + Gestoría | ~2.500 € | Aranceles regulados por ley |
| Total real (segunda mano) | ~320.500 € | ≈ +6,8 % sobre el precio de compra |
| Total real (obra nueva) | ~333.750 € | ≈ +11,25 % sobre el precio de compra |
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Los impuestos son iguales en toda España?
No. El ITP varía entre el 6 % (Madrid) y el 10–11 % en otras comunidades. El IVA de obra nueva sí es uniforme: 10 % en todo el territorio nacional.
¿Cuándo hay que pagar los impuestos?
Tienes 30 días hábiles desde la fecha de escritura para liquidar el ITP o el IVA+AJD. Si te retrasas, Hacienda aplica recargos e intereses.
¿Hay beneficios fiscales por comprar en Madrid?
Sí. Madrid ofrece tipos de ITP y AJD significativamente más bajos que otras comunidades, lo que supone un ahorro directo de miles de euros en la inversión inicial.
¿Puedo deducirme algo como inversor extranjero?
Depende. Los no residentes de la UE pueden deducir gastos de mantenimiento, comunidad, seguros e hipoteca. Los no residentes de fuera de la UE tributan sobre el importe bruto sin deducciones.
¿Qué es el IBI?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal anual que pagan todos los propietarios en España. Su cuantía depende del valor catastral fijado por el Ayuntamiento correspondiente.
