La entrada del 20 % es solo una parte de la cuenta. Para comprar un piso en Madrid hay que sumar los impuestos y gastos de la operación, y el total varía notablemente según se trate de vivienda de segunda mano o de obra nueva. Esta es la cuenta completa, con cifras actualizadas.
La regla general: 20 % de entrada más gastos
Los bancos españoles financian, con carácter general, hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos), por lo que el comprador debe aportar al menos el 20 % restante con fondos propios. A eso hay que sumar los gastos de la operación, que en Madrid no son iguales para vivienda usada que para vivienda nueva.
Vivienda de segunda mano: en torno al 27-28 % del precio
En una vivienda de segunda mano en Madrid, los gastos adicionales al 20 % de entrada suelen suponer entre un 7 % y un 8 % más del precio, lo que deja el desembolso total en torno al 27-28 %. Estos gastos incluyen el ITP (6 % en la Comunidad de Madrid), notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación.
Obra nueva: en torno al 31-33 % del precio
En obra nueva, al pagarse IVA (10 %) más AJD (0,75 % en Madrid) en lugar de ITP, los gastos adicionales suben hasta un 11-13 % del precio, situando el desembolso total en torno al 31-33 % sobre el 20 % de entrada.
| Concepto | Notaría | Registro | Gestoría | Tasación (si hay hipoteca) |
|---|---|---|---|---|
| Rango orientativo | 600-1.200 € | 400-700 € | 300-600 € | 250-600 € |
Ejemplo con dos precios de referencia
Para un piso de 200.000 €: la entrada del 20 % son 40.000 €, y los gastos adicionales suman entre 20.000 € y 30.000 € según sea segunda mano u obra nueva. Para un piso de 300.000 €: la entrada son 60.000 €, con gastos adicionales de entre 30.000 € y 45.000 €. En ambos casos, contar solo con el 20 % de entrada sin haber previsto el resto de gastos es el error más habitual al planificar la compra.
Ayudas que pueden reducir el ahorro necesario
Para compradores menores de 35 años o para la adquisición de vivienda protegida, existen programas de ayuda (como avales públicos para parte de la entrada) que pueden reducir de forma notable el ahorro necesario. Conviene revisar los requisitos vigentes en el momento de la compra, ya que estos programas cambian con cierta frecuencia.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo comprar un piso en Madrid sin tener el 20 % ahorrado?
Es posible en casos concretos —avales públicos, garantías adicionales o programas para menores de 35 años— pero no es la situación general. Lo habitual es necesitar el 20 % de entrada más los gastos de la operación.
¿Por qué la obra nueva exige más ahorro que la segunda mano?
Porque tributa por IVA (10 %) más AJD, en lugar de por ITP (6 % en Madrid), lo que eleva la carga fiscal total varios puntos porcentuales sobre el precio de compra.
